Cuando alguien me escribe para calificar para una hipoteca en Florida, la primera pregunta casi siempre es la misma: cuánto puntaje de crédito necesito. La respuesta corta es que depende de quién ponga el dinero, y que el puntaje es apenas una de las tres cosas que revisa un prestamista. Te explico las tres con las reglas oficiales en la mano.
Puntaje de crédito: el mínimo oficial y el mínimo del banco
Hay dos mínimos distintos y conviene no confundirlos, porque el segundo es el que te deja fuera.
El mínimo oficial lo pone el programa. Fannie Mae, que compra buena parte de los préstamos convencionales del país, no exige puntaje mínimo cuando el caso pasa por su sistema automático de evaluación, el Desktop Underwriter. Si el préstamo se evalúa a mano, ahí sí aparecen números: 620 en tasa fija y 640 en tasa ajustable, según su guía de venta actualizada en abril de 2026.
La FHA es más flexible. Con 580 puedes entrar poniendo 3,5% de enganche, y entre 500 y 579 te van a pedir 10%. Por debajo de 500 no hay préstamo FHA, sin excepciones.
Ahora el mínimo que de verdad manda. Casi todos los bancos suman sus propias condiciones por encima de las del programa, y en la práctica piden entre 620 y 640 incluso para FHA. En la industria las llaman overlays. Son legales y cada prestamista pone las suyas, así que dos bancos pueden darte respuestas opuestas con el mismo expediente. Por eso insisto tanto en que no te quedes con la primera negativa.
Cuánto dinero necesitas de entrada
El enganche mínimo depende del programa: 3,5% con FHA si tu puntaje llega a 580, y porcentajes que varían en los préstamos convencionales según el perfil y el tipo de propiedad. Si compras para rentar, prepárate para poner bastante más, porque Fannie Mae obliga a que ese tipo de préstamo pase por el sistema automático con aprobación y además le aplica recargos de precio por ser una propiedad que no vas a habitar.
Al enganche súmale los costos de cierre, que en Florida se negocian y que mucha gente descubre tarde. Los desgloso en esta guía sobre quién paga los closing costs en Florida.
Si el enganche es tu cuello de botella, revisa los programas de ayuda antes de descartar la compra. Escribí sobre Hometown Heroes y otras ayudas estatales y sobre los programas por condado en Florida Central.
La relación entre tus deudas y tu ingreso
Este es el filtro que más gente subestima. Se llama DTI, o deuda sobre ingreso, y compara lo que pagas cada mes en deudas con lo que ganas antes de impuestos.
Fannie Mae permite hasta 50% cuando el caso se aprueba por el sistema automático. En evaluación manual el tope baja a 36%, y puede llegar a 45% si tienes buen puntaje y reservas de dinero suficientes.
Un ejemplo con números redondos. Ganas $6.000 al mes antes de impuestos y pagas $600 de carro y $200 de tarjetas. Con un tope de 50%, tus deudas totales pueden llegar a $3.000, así que te quedan $2.200 para la casa. Ese $2.200 no es la cuota del préstamo: incluye impuestos, seguro y cuotas de la comunidad.
El detalle que mueve la aguja en Florida
Aquí el seguro y los impuestos pesan distinto que en otros estados, y entran completos en ese cálculo. Un préstamo que aprobarías sin problema en otro lugar se cae en Florida porque la prima del seguro de vivienda se come el margen.
Estas cuatro partidas conviene tenerlas a la mano antes de enamorarte de una casa:
- Impuesto a la propiedad, que se recalcula con el precio que tú pagas, no con lo que pagaba el dueño anterior. Lo explico en impuestos a la propiedad en Florida.
- Seguro de vivienda, con su deducible de huracán aparte. Aquí van los detalles del seguro de casa en Florida.
- Cuota de HOA si la comunidad tiene asociación. Lo que debes pedir está en esta guía de HOA.
- Tasación del CDD en comunidades nuevas, que llega dentro de la factura de impuestos y sorprende a mucha gente. Lo desarmo en qué es un CDD.
Cuando alguien me dice «califico para $2.500 al mes», mi pregunta siempre es la misma: ¿eso incluye seguro, impuestos y HOA? Nueve de cada diez veces, no.
Y si no tienes Social Security
Se puede comprar igual, con otras rutas. Con número ITIN hay prestamistas que trabajan ese perfil, y para quien vive fuera del país existen los préstamos Foreign National, que miran la propiedad y el enganche más que tu historial en Estados Unidos. Los dos caminos tienen condiciones distintas y tasas distintas, y los explico aquí: hipoteca con ITIN y préstamo Foreign National.
Si la casa necesita obras: revisa la compra y la remodelación juntas
Una preaprobación para comprar no confirma por sí sola cómo pagarás las reparaciones de esa vivienda. Antes de comprometerte, lleva al prestamista la dirección y una lista de los trabajos previstos; pregunta qué alternativa puede evaluar para tu caso.
- Alcance: separa arreglos estéticos de problemas de techo, instalaciones o estructura que requieren revisión profesional.
- Presupuesto: solicita cotizaciones por escrito y distingue compra, obra y dinero que necesitarías adelantar.
- Coordinación: pregunta qué documentación del contratista, permisos, inspecciones y calendario exige la alternativa propuesta.
- Vivienda durante la obra: aclara dónde vivirías y qué gastos tendrías si no puedes mudarte al cerrar.
El programa FHA 203(k) de HUD contempla compra y rehabilitación, pero no convierte cualquier casa o proyecto en elegible. Revisa la guía para comprar una casa y remodelarla con FHA 203(k) y confirma condiciones con un prestamista participante. Para comparar viviendas concretas con esas necesidades, solicita una búsqueda personalizada.
Los papeles que te van a pedir
Ten esto listo desde el primer día y ahorras semanas:
- Dos años de declaraciones de impuestos y formularios W-2, o las declaraciones del negocio si trabajas por tu cuenta.
- Los últimos 30 días de comprobantes de pago y dos o tres meses de estados de cuenta bancarios.
- Identificación, estatus migratorio o ITIN según el caso.
- Explicación por escrito de cualquier depósito grande que no venga de tu salario. Los prestamistas preguntan por cada uno.
Un detalle sobre la preaprobación. La precalificación es una conversación y no vale gran cosa en una negociación. La preaprobación implica que alguien revisó tus documentos, y en un mercado con varias ofertas es lo que hace que un vendedor te tome en serio.
Si hoy no calificas
Me pasa seguido: reviso un caso y el problema no es el ingreso, es una tarjeta al tope o una deuda vieja en cobranzas. Bajar el saldo de una tarjeta puede mover el puntaje en un par de ciclos de facturación. Pagar un carro que ya está por terminarse libera espacio en el DTI de inmediato. No siempre hay que esperar años.
Lo que sí te recomiendo es no abrir crédito nuevo ni cambiar de trabajo mientras el préstamo está en proceso. Los prestamistas vuelven a revisar tu crédito antes del cierre y he visto cierres caerse por un carro comprado la semana anterior.
Revisemos tu caso en español
Te ayudo a ordenar los números antes de hablar con un prestamista, a comparar lo que te ofrezcan y a calcular el pago real con seguro, impuestos y cuotas incluidos. Escríbeme y lo vemos juntos.
Nota: este artículo es informativo y no es asesoría financiera ni una oferta de crédito. Las condiciones cambian y cada prestamista aplica sus propios requisitos. Confirma tu caso con un prestamista con licencia en Florida.
Fuentes
- Fannie Mae, Selling Guide B3-5.1-01: requisitos de puntaje de crédito (actualizado 22 de abril de 2026).
- Fannie Mae, Selling Guide B3-6-02: relación deuda sobre ingreso.
- Fannie Mae, Selling Guide B2-1.1-01: tipos de ocupación.
- HUD, Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (requisitos de puntaje y enganche de FHA).