En una compra en Florida firmas y recibes bastante papel, casi todo en inglés y casi todo con plazos asociados. Conocer los documentos al comprar casa en Florida antes de que lleguen evita firmar por inercia, que es como la gente pierde depósitos y derechos. Este es el recorrido, en el orden en que aparecen.
Antes de ofertar
Acuerdo de representación del comprador. Define quién te representa, qué hace por ti y cómo se paga su trabajo. Después de la reforma de NAR se firma antes de empezar a ver casas. Lo explico en el acuerdo de representación.
Carta de preaprobación o prueba de fondos. Acompaña la oferta. Sin ella, el vendedor suele ni mirarla.
El contrato y sus plazos
Contrato de compraventa. En Florida se usa el formulario estándar de Florida Realtors y el Florida Bar, o el de la asociación local. Ahí van el precio, el depósito, las fechas y las condiciones que te permiten salir sin perder dinero.
Las tres fechas que marco en rojo con cada cliente: fin del periodo de inspección, fecha del compromiso del préstamo y fecha de cierre. Pasarse de una de esas fechas puede costarte el depósito.
Anexos. HOA o condominio, renta vacacional si aplica, financiamiento, pintura con plomo en casas anteriores a 1978. Cada anexo cambia obligaciones, así que se leen antes de firmar, no después.
Lo que te entrega el vendedor
Declaración del vendedor. Lo que sabe sobre el estado de la casa: filtraciones, reparaciones, problemas estructurales. No reemplaza tu inspección, y sirve mucho si luego aparece algo que él conocía.
Documentos de la asociación. Reglas, presupuesto, estado de cuenta y actas. Aquí está lo que puedes y no puedes hacer, incluidas las reglas de alquiler. Detalles en guía de HOA en Florida.
Durante el proceso
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Reporte de inspección | Lista el estado real de la casa y sostiene tu negociación |
| Reporte de termitas | Común en Florida; algunos préstamos lo exigen |
| Informe de tasación | El valor que acepta el banco; si sale bajo, hay que renegociar |
| Compromiso de título | Muestra gravámenes, servidumbres y qué se debe resolver antes del cierre |
| Levantamiento topográfico | Linderos, invasiones y servidumbres |
| Wind mitigation e inspección de cuatro puntos | Las pide la aseguradora y pueden bajar tu prima |
Ese último par es muy de Florida. El reporte de mitigación de viento documenta techo y aberturas, y suele traducirse en descuentos. Más contexto en seguro de casa en Florida.
En el cierre
Closing Disclosure. Si compras con préstamo, el prestamista debe entregártelo al menos tres días hábiles antes del cierre. Trae tasa, pago mensual y todos los costos. Compáralo con la estimación inicial y pregunta por cada diferencia.
Estado de cierre. El desglose de quién paga qué en la transacción. Los costos y quién los asume en Florida están en quién paga los closing costs.
Escritura (deed). El documento que transfiere la propiedad y se registra en el condado. El tipo de escritura importa, y también cómo queda el título entre varios compradores.
Nota y hipoteca. La promesa de pago y la garantía sobre la casa. Aquí es donde conviene leer despacio, aunque sea el documento más largo.
Póliza del seguro de título. Llega después del registro y conviene guardarla con la escritura.
Después del cierre
Guarda todo junto, digital y en papel: escritura, póliza de título, estado de cierre, reportes de inspección y garantías. Si vas a vivir en la casa, solicita la exención de Homestead ante el Property Appraiser en el plazo correspondiente. Lo explico en Homestead Exemption.
Si compraste para rentar, el paquete que necesitas después es otro, y lo detallo en administrar un alquiler en Florida.
Una advertencia que puede ahorrarte todo
El fraude en transferencias de cierre es real. Nadie de la compañía de títulos te va a cambiar las instrucciones bancarias por correo a última hora. Confirma siempre por teléfono, con un número que ya tenías, antes de transferir un dólar. Lo explico en fraude en el cierre de tu casa.
Te traduzco y te explico cada documento
Si el inglés legal te frena, te acompaño documento por documento antes de que firmes, en español. Escríbeme.
Nota: este artículo es informativo y no es asesoría legal. Los formularios y plazos varían según el contrato que uses y tu caso.