Impuesto sobre la Ganancia de Capital al Vender tu Casa en Florida como Extranjero (2026): Lo que FIRPTA No te Dice

Si eres extranjero y estás por vender una propiedad en Florida, probablemente ya escuchaste la palabra FIRPTA y asumiste que ese 15% que te retienen en el cierre es «el impuesto» que pagas por vender. No es así. La retención FIRPTA es un anticipo, no tu factura final. Tu impuesto real sobre la ganancia de capital se calcula distinto, puede ser mucho menor que lo retenido, y para reclamar la diferencia tienes que declarar ante el IRS. Aquí te explico cómo funciona en 2026, con cifras actuales.

¿Qué es la retención FIRPTA y por qué no es tu impuesto final?

Cuando un extranjero (persona física sin residencia fiscal en EE.UU.) vende una propiedad en Florida, la ley FIRPTA obliga al comprador a retener un porcentaje del precio total de venta (no de la ganancia) y enviarlo al IRS. En 2026 esa retención sigue siendo del 15% del precio bruto en la mayoría de los casos, y baja a 10% si el comprador es una persona física que va a usar la propiedad como residencia y el precio está entre $300,000 y $1,000,000. Cubrimos el mecanismo completo de esta retención en nuestra guía de FIRPTA en Florida.

El punto clave: esa retención se calcula sobre el precio de venta completo, no sobre lo que realmente ganaste. Si compraste la casa hace años y la ganancia real es baja (o incluso hay pérdida), lo retenido casi siempre es más de lo que debes.

¿Cuánto es realmente el impuesto sobre la ganancia de capital en 2026?

Para bienes que mantuviste más de un año (ganancia de capital de largo plazo), el IRS aplica tres tasas federales oficiales según tu ingreso gravable total en EE.UU. en 2026:

• 0% si tu ingreso gravable no supera aproximadamente $49,450 (declarante individual).
• 15% para la mayoría de los vendedores, hasta aproximadamente $545,500 de ingreso gravable.
• 20% por encima de ese umbral.

Además, si tu ingreso ajustado supera ciertos límites, se suma un 3.8% de Net Investment Income Tax (NIIT) sobre la ganancia, lo que puede llevar la tasa efectiva a 18.8% o 23.8%. En la práctica, la mayoría de los inversionistas extranjeros que venden una sola propiedad terminan pagando 15% (o 18.8% con NIIT) sobre la ganancia neta, muy por debajo del 15% retenido sobre el precio bruto de venta.

¿Importa cuánto tiempo tuviste la propiedad?

Sí, y es una de las variables que más impacto tiene. Si vendes antes de cumplir un año de haber comprado, la ganancia se considera de corto plazo y no aplica ninguna de las tasas preferenciales: se grava como ingreso ordinario, con tasas que pueden llegar hasta 37%. Si esperas a superar los doce meses de tenencia, calificas para las tasas de largo plazo (0/15/20%) que vimos arriba. Por eso, si estás cerca de cumplir el año al momento de recibir una oferta, vale la pena calcular si conviene esperar unas semanas antes de cerrar.

¿Cómo se calcula tu ganancia real (no el precio de venta)?

El impuesto no se calcula sobre lo que recibes por la casa, sino sobre la ganancia neta, que se obtiene así:

• Precio de venta, menos comisiones de agente y costos de cierre del vendedor.
• Menos tu base de costo: lo que pagaste originalmente por la propiedad, más mejoras de capital documentadas (remodelación de cocina, techo nuevo, ampliaciones — no reparaciones de mantenimiento rutinario).
• El resultado es tu ganancia gravable, sobre la cual se aplica la tasa correspondiente.

Guardar recibos y contratos de cualquier mejora que le hagas a la propiedad durante los años que la tengas es, literalmente, dinero que te ahorras al momento de vender.

¿Tienes que declarar el Formulario 1040-NR aunque ya te retuvieron el FIRPTA?

Sí, es obligatorio. Después del cierre recibes el Formulario 8288-A, que certifica cuánto te retuvo el IRS. Con ese documento presentas tu Formulario 1040-NR (declaración de impuestos para no residentes) en la temporada fiscal siguiente, donde calculas tu ganancia real y comparas ese impuesto contra lo ya retenido. Para presentar el 1040-NR necesitas un ITIN (número de identificación fiscal); si aún no lo tienes, el proceso de solicitarlo se explica en nuestra guía de impuestos y estructura para el inversionista extranjero.

¿Puedes recuperar dinero de la retención FIRPTA?

En la mayoría de los casos, sí. Si tu impuesto real (calculado en el 1040-NR) resulta menor que el 15% retenido sobre el precio bruto —algo muy común cuando la propiedad se tuvo varios años o la ganancia fue modesta— el IRS te reembolsa la diferencia. También existe la opción de solicitar un certificado de retención reducida (Formulario 8288-B) antes del cierre, para que se retenga solo el monto real estimado en lugar del 15% completo, aunque este trámite requiere tiempo y planificación con anticipación al cierre.

¿Existen formas legales de reducir o diferir este impuesto?

Si tu propiedad es de inversión (no tu residencia personal), la herramienta más usada para diferir —no eliminar— el impuesto sobre la ganancia es un intercambio 1031: reinviertes el producto de la venta en otra propiedad de inversión y pospones el pago del impuesto. Explicamos los plazos y requisitos exactos en nuestra guía del intercambio 1031 en Florida. También conviene revisar con un contador si tu estructura de propiedad (persona física vs. LLC) afecta el resultado antes de poner la propiedad en venta, no después.

¿Florida también cobra impuesto estatal sobre la ganancia?

No. Florida es uno de los estados que no cobra impuesto sobre la renta ni sobre ganancias de capital a nivel estatal. Todo lo que pagas por la venta de una propiedad en Florida es el impuesto federal descrito arriba; no hay una capa adicional estatal como sí existe en California o Nueva York. Es una de las razones por las que Florida sigue siendo tan atractiva para inversionistas extranjeros.

Vender una propiedad como extranjero en Florida no tiene que ser un dolor de cabeza fiscal si lo planificas con tiempo: sabes cuánto te van a retener, cuánto vas a deber realmente, y qué documentos necesitas para recuperar la diferencia. Si estás considerando vender —o comprar pensando ya en tu estrategia de salida— escríbeme por WhatsApp al +1 (407) 437-2478 o llama a la oficina al (407) 250-3207. Trabajo en español y te conecto con el contador especializado en impuestos para extranjeros que necesitas antes de firmar cualquier contrato de venta.

Nota: Este artículo tiene fines informativos generales y no constituye asesoría fiscal ni legal. Las tasas de impuestos y reglas de retención pueden cambiar; consulta siempre con un contador (CPA) especializado en impuestos internacionales antes de tomar decisiones sobre la venta de tu propiedad.