Impuesto de Sucesión (Estate Tax) en EE.UU.: El Riesgo Oculto para Extranjeros que Poseen Bienes Raíces en Florida (Guía 2026)

Muchos inversionistas latinoamericanos revisan con lupa el FIRPTA, el impuesto sobre la renta y el impuesto predial antes de comprar en Florida, pero pasan por alto un riesgo mucho más grande: el impuesto federal de sucesión (estate tax) de Estados Unidos. Si no eres ciudadano ni residente permanente y falleces siendo dueño de una propiedad aquí, tus herederos podrían perder hasta el 40% del valor de esa casa antes de poder quedarse con ella. Y a diferencia de un ciudadano estadounidense, tu colchón libre de impuestos no es de millones de dólares: es de apenas $60,000.

¿Qué es el impuesto de sucesión y por qué me afecta si no vivo en EE.UU.?

El estate tax es un impuesto que cobra el gobierno federal sobre el valor de los bienes que deja una persona al morir, antes de que pasen a sus herederos. No depende de dónde vivas ni de tu nacionalidad: depende de dónde está situado el activo. Si eres un «non-resident alien» (extranjero no residente para fines fiscales) y posees bienes raíces físicamente ubicados en Estados Unidos —tu casa en Kissimmee, tu condo en Orlando, tu terreno en Florida Central—, ese inmueble entra en la base sobre la que se calcula el impuesto, sin importar que tú vivas en México, Colombia, Argentina o cualquier otro país.

¿Cuánto puedo heredar libre de impuesto siendo extranjero?

Aquí está la diferencia que sorprende a casi todos los compradores extranjeros:

• Ciudadano o residente permanente de EE.UU.: exención de $15,000,000 por persona en 2026 (monto elevado y fijado de forma permanente por la reforma fiscal conocida como One Big Beautiful Bill Act, vigente desde el 1 de enero de 2026).
• Extranjero no residente (non-resident alien): exención de apenas $60,000 sobre sus activos situados en EE.UU. Esta cifra lleva décadas sin actualizarse y la ley reciente no la tocó.

En otras palabras: un comprador extranjero con una propiedad de $400,000 en Florida tiene, en teoría, $340,000 de esa propiedad expuestos al impuesto de sucesión federal si fallece siendo dueño directo del inmueble a su nombre.

¿Cómo se calcula lo que pagarían mis herederos?

Las tasas del estate tax para no residentes son progresivas y llegan hasta el 40% sobre el monto que exceda los $60,000 de exención. Un ejemplo simplificado ayuda a dimensionarlo:

• Propiedad en Florida a nombre de un extranjero, valor de mercado al momento del fallecimiento: $500,000.
• Exención disponible: $60,000.
• Base gravable aproximada: $440,000.
• Con tasas que escalan hasta 40%, el impuesto puede representar decenas de miles de dólares que deben pagarse —generalmente en efectivo y en un plazo limitado— antes de que el IRS libere el bien para que los herederos puedan venderlo o quedárselo.

Este cálculo es orientativo: el valor real, las deducciones permitidas (como deudas hipotecarias asociadas al inmueble) y la tasa exacta dependen de cada caso y deben confirmarse con un contador o abogado fiscal especializado en estas materias.

¿Los tratados fiscales entre países me protegen?

Estados Unidos tiene tratados de impuesto de sucesión con un número reducido de países —principalmente naciones europeas, además de Australia y Japón— que pueden limitar qué activos se consideran «situados en EE.UU.» para este propósito. El problema para la mayoría de los inversionistas de habla hispana es que la gran mayoría de los países de Latinoamérica no tienen un tratado de este tipo con Estados Unidos. Si tu país no está en esa lista corta, tu propiedad en Florida queda expuesta a la regla general: exención de $60,000 y tasas de hasta 40% sin el alivio adicional que sí obtiene, por ejemplo, un inversionista alemán o francés.

¿Qué puedo hacer para reducir este riesgo?

No existe una solución única: la estrategia correcta depende del valor de la propiedad, tu país de residencia fiscal, si planeas rentarla, y tus objetivos de herencia. Entre las opciones que un abogado especializado en planificación patrimonial transfronteriza puede evaluar contigo están:

• Seguro de vida contratado fuera de tu patrimonio sujeto a EE.UU.: el beneficio de un seguro de vida suele pagarse libre de impuesto federal a los beneficiarios y puede diseñarse para cubrir justamente el estate tax que generaría la propiedad, sin necesidad de que los herederos vendan el inmueble de forma apresurada para pagarlo.
• Estructura de propiedad (LLC, trust u otras entidades): puede cambiar cómo se trata el activo para fines de sucesión, pero no es automático ni gratis —cada estructura tiene implicaciones de impuesto sobre la renta, FIRPTA y costos de mantenimiento que hay que sopesar. Como se explicó en la guía sobre trust revocable y probate para extranjeros, ninguna estructura por sí sola elimina todos los impuestos; hay que planearla con quien conozca tu caso completo.
• Planificación desde antes de comprar: decidir cómo vas a tomar título (a tu nombre personal, vía LLC, vía trust) es mucho más barato y flexible antes del cierre que reestructurar después. Por eso conviene revisar esto en la misma conversación donde defines el resto de tu estructura fiscal, como se describe en la guía de impuestos y estructura para el inversionista extranjero (ITIN, LLC, FIRPTA).

¿Es lo mismo que el «impuesto de herencia» de mi país?

No necesariamente. Muchos países de Latinoamérica gravan la herencia de forma distinta (algunos ni siquiera tienen un impuesto federal equivalente), y no existe compensación automática entre lo que pagas en EE.UU. y lo que tu país cobraría por el mismo activo, salvo que exista un tratado específico. Esto significa que, en el peor de los casos, una misma propiedad podría generar obligaciones fiscales en dos jurisdicciones distintas si no se planifica con anticipación.

¿Cómo se relaciona esto con lo que ya pagué en FIRPTA?

Son impuestos completamente distintos y no se compensan entre sí. El FIRPTA es una retención que se aplica cuando vendes la propiedad en vida (ver la guía sobre ganancia de capital y FIRPTA al vender). El estate tax, en cambio, se activa cuando falleces siendo dueño del inmueble. Es perfectamente posible que una familia enfrente ambos impuestos en momentos distintos de la vida de una misma propiedad: primero el propietario original, y después —si no se planificó— sus herederos.

La conclusión práctica

El impuesto de sucesión no debería frenarte de invertir en Florida —miles de extranjeros lo hacen cada año con éxito— pero sí debe ser parte de la conversación desde el primer día, junto con el financiamiento, el ITIN y la estructura de compra. La diferencia entre una familia que hereda una propiedad sin sobresaltos y una que debe venderla de emergencia para pagar impuestos suele estar, simplemente, en si alguien lo planificó a tiempo.

Si estás por comprar en Florida Central o ya tienes una propiedad y quieres entender qué te conviene según tu situación, escríbeme por WhatsApp o llama a la oficina al (407) 250-3207. Trabajo en español con compradores e inversionistas de toda Latinoamérica y puedo conectarte con los profesionales fiscales y legales adecuados para tu caso.

Nota: Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes de impuesto de sucesión, los tratados fiscales y las tasas aplicables cambian y dependen de las circunstancias particulares de cada persona; consulta siempre con un abogado de planificación patrimonial y un contador especializado en impuestos internacionales antes de tomar decisiones.