Si vives en Colombia y estás mirando finca raíz en Florida, vas a notar rápido que el proceso se parece al colombiano en lo esencial, pero cambia en el vocabulario, en quién hace cada trámite y en las obligaciones que tienes a ambos lados. En esta guía te explico cómo funciona comprar una propiedad en Florida siendo colombiano: qué significa cada término, cómo se financia, cómo mover el dinero y qué tienes que declarar, con enlaces a las fuentes oficiales de Estados Unidos y de Colombia.
Finca raíz en Florida: el vocabulario que cambia
Buena parte de la confusión viene de las palabras. Esta tabla muestra lo más parecido en Florida a los términos que usas en Colombia. No son equivalentes exactos, pero te ayudan a ubicarte:
| En Colombia | En Florida | Qué es |
|---|---|---|
| Finca raíz | Real estate | Bienes inmuebles: casas, apartamentos (condos), lotes. |
| Inmobiliaria o agente | Realtor y broker | El realtor es un agente con licencia que trabaja bajo un broker (una empresa de corretaje con licencia). |
| Notaría y escritura | Title company y deed | El cierre lo coordina normalmente una compañía de título o un abogado; el deed es el documento que transfiere la propiedad. |
| Certificado de tradición y libertad | Title search y title insurance | Revisión del historial legal de la propiedad y seguro que protege contra problemas con el título. |
| Impuesto predial | Property tax | Impuesto anual a la propiedad que cobra el condado. |
| Administración | HOA (y a veces CDD) | Cuota de la asociación de propietarios; algunas comunidades tienen además un distrito especial. |
| Avalúo | Appraisal | Tasación que pide el banco cuando hay préstamo. |
| Crédito hipotecario | Mortgage | Préstamo para comprar la propiedad. |
| Arriendo | Rent / lease | Alquiler de la propiedad. |
Sobre la administración, ojo con el CDD, porque en muchas casas nuevas de Florida Central es un costo adicional que no existe en Colombia. Te lo explico en qué es el CDD en una casa.
¿Un colombiano puede comprar propiedad en Florida sin residencia?
Sí. No necesitas visa de residencia ni ciudadanía para comprar una propiedad en Florida. Lo que sí debes saber es que comprar no te da estatus migratorio: tener una casa en Florida no equivale a una visa. Lo explico en detalle en ¿comprar casa en Florida te da la residencia?
Florida tiene una ley (capítulo 692 de sus Estatutos) que restringe ciertas compras a personas vinculadas con los países que llama «de interés»: China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen de Nicolás Maduro en Venezuela y Siria. Colombia no está en esa lista.
Si vas a hacer todo el proceso a distancia, esta guía te va a servir: cómo comprar casa en Florida desde el extranjero.
Cómo financiar la compra siendo colombiano
Hay tres caminos principales, y cada uno cambia lo que necesitas preparar:
- De contado: es el proceso más simple, pero igual pasa por una compañía de título y hay costos de cierre.
- Préstamo foreign national: pensado para compradores que no residen en Estados Unidos. Las condiciones (enganche, tasa, documentos) varían mucho entre prestamistas. Lo detallo en préstamo foreign national en Florida.
- Préstamo para inversión (DSCR): se basa en la renta que genera la propiedad y no en tus ingresos en Estados Unidos. Más información en préstamo DSCR en Florida.
En muchos casos te conviene tener una cuenta bancaria en Estados Unidos, sobre todo si vas a arrendar la propiedad: cómo abrir una cuenta siendo extranjero.
Cómo mover el dinero desde Colombia
En Colombia, la compra de inmuebles en el exterior por parte de residentes entra en lo que el Banco de la República llama inversiones financieras y en activos en el exterior, regulada en el artículo 60 de la Resolución Externa 1 de 2018. Antes de girar el dinero, consulta con tu banco o intermediario del mercado cambiario cómo canalizar la operación y qué información debes reportar.
Del lado de Florida, el mayor riesgo es el fraude en las instrucciones de transferencia. Nunca envíes dinero con datos que te lleguen solo por correo sin confirmarlos por teléfono con la compañía de título. Lee cómo proteger tu dinero en el cierre y cómo enviar el down payment desde Latinoamérica.
Lo que tienes que declarar en Colombia
La DIAN exige presentar la declaración anual de activos en el exterior (Formulario 160) a los contribuyentes del impuesto de renta cuyos activos en el exterior tengan un valor patrimonial superior a 2.000 UVT al 1 de enero del año. Con la UVT de 2026, fijada en $52.374 por la Resolución DIAN 000238 de 2025, ese umbral equivale a $104.748.000.
Cómo se reporta la propiedad en tu declaración de renta y qué efectos tributarios tiene en Colombia es un tema para tu contador. Llévale los documentos de compra desde el primer día.
Impuestos en Estados Unidos que debes tener en cuenta
- Impuesto a la propiedad: se paga cada año al condado. Te explico cómo se calcula en impuestos a la propiedad en Florida.
- Si arriendas la propiedad: la renta tiene obligaciones fiscales en Estados Unidos. Lo detallo en impuestos y estructura para el inversionista extranjero.
- Al vender (FIRPTA): según el IRS, cuando un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos, el comprador generalmente debe retener el 15% del monto de la venta. Hay excepciones. Más en ganancia de capital al vender como extranjero.
- Herencia (estate tax): el IRS exige presentar declaración de herencia de un no residente cuando sus bienes ubicados en Estados Unidos superan USD 60.000, y la propiedad inmueble en Estados Unidos cuenta. Por eso muchos compradores planifican la estructura desde el inicio. Lee estate tax para extranjeros y trust revocable en Florida.
Dónde buscar finca raíz en Florida Central
Depende de si quieres vivir, arrendar a largo plazo o tener una casa vacacional. Para arriendo vacacional cerca de Disney, revisa la comparativa de comunidades vacacionales. Para vivir o arrendar a largo plazo, estas guías te dan datos oficiales por zona: mejores zonas para vivir en Orlando y mejores ciudades de Florida para invertir.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la finca raíz en Estados Unidos?
Es lo que en Estados Unidos se llama real estate: casas, condominios, lotes y otras propiedades inmuebles.
¿Necesito ir a Florida para comprar?
No siempre. Muchas partes del proceso se pueden hacer a distancia, incluyendo firmas coordinadas con la compañía de título, aunque depende de cada operación y del prestamista.
¿Tengo que declarar la propiedad ante la DIAN?
Si eres contribuyente del impuesto de renta y tus activos en el exterior superan 2.000 UVT al 1 de enero ($104.748.000 en 2026), debes presentar la declaración de activos en el exterior (Formulario 160). Confírmalo con tu contador.
¿Puedo comprar con crédito sin vivir en Estados Unidos?
Sí existen préstamos para compradores extranjeros, como el foreign national o el DSCR, pero las condiciones cambian entre prestamistas.
Compra finca raíz en Florida con acompañamiento en español
Desde la búsqueda hasta el cierre, te ayudo a entender cada paso sin perderte en la traducción, coordinando con prestamistas, compañías de título y tu contador. Escríbeme para empezar.
Nota: este artículo es informativo y no constituye asesoría legal, cambiaria ni tributaria, ni en Estados Unidos ni en Colombia. Las normas pueden cambiar; confirma tu caso con un abogado, tu contador y tu intermediario cambiario.